不動産投資は、「家賃収入で安定した資産をつくれる」「将来の年金代わりになる」など、魅力的なメリットが多く語られます。

しかし、その一方で「失敗した」「赤字になった」「思っていたより大変だった」という声も。
それらの多くは、リスクを正しく理解しないまま始めたことが原因です。

投資にリスクはつきものですが、あらかじめ知っておくことで、対策を講じることができます。

この記事では、不動産投資で初心者が知っておくべき主要なリスクと、それぞれの具体的な対策をわかりやすく解説します。

1. 空室リスク ー 家賃収入が途切れるリスク

■ リスクの内容

最もよく知られるリスクが「空室」です。
入居者がいない期間は家賃収入が入らず、ローンの返済や管理費を自己負担する必要があります。
特に立地条件や管理状態が悪い物件は、空室期間が長くなる傾向があります。

■ 対策

空室リスクは、エリア選びと管理会社選びで大きく変わります。

• 賃貸需要が高いエリア（駅近・再開発エリア・大学・企業の多い地域）を選ぶ
• 管理会社が入居募集をスピーディに行える体制か確認する
• 長期空室時には、リフォームや家賃調整で柔軟に対応できる体制を整える

たとえば、リンクスが管理する大阪中心6区（北区・中央区・西区・福島区・浪速区・天王寺区）では、
単身者の転入が多く、入居需要が安定しています。
自社管理体制により入居率99％以上を維持し、空室期間を最小限に抑えています。

2. 家賃下落リスク ー 築年数や景気で収益が下がる可能性

■ リスクの内容

築年数が経過したり、周辺に新築物件が増えたりすると、家賃相場が下がることがあります。
これにより、想定していた利回りを下回る可能性も。

■ 対策

家賃下落は「築年数」よりも「立地と需要」で決まります。
大阪中心部のように単身者の流入が続き、再開発が進む地域では、築10年以上の物件でも家賃が維持される、あるいは上昇するケースもあります。

• 人口動態・再開発計画・交通アクセスを考慮してエリアを選ぶ
• 物件の清掃・修繕を定期的に行い、築年数に見合った状態を維持する
• 管理会社と連携して、家賃改定のタイミングを見極める

要は、「どこに建っているか」「どんな管理をされているか」で家賃の寿命は決まります。

3. 金利上昇リスク ー ローン返済額が増えるリスク

■ リスクの内容

変動金利型のローンを利用している場合、
将来的な金利上昇によって返済額が増える可能性があります。
返済負担が増えると、キャッシュフローが圧迫されるリスクがあります。

■ 対策

• 無理のない借入額に設定する（返済比率は家賃収入の70％以内が目安）
• 長期的に見て返済に余裕が持てるシミュレーションを行う
• 金利が上昇しても対応できるよう、手元資金を一定額確保しておく
• 必要に応じて固定金利型への借り換えも検討する

ローンは「借りられる額」ではなく「返せる額」で設計することが、長期的に安定運用するための基本です。

4. 修繕・維持コストのリスク ー 想定外の出費が発生するリスク

■ リスクの内容

マンションのエレベーターや外壁など、建物全体の修繕は避けられません。
また、エアコンや給湯器などの設備交換が必要になることもあります。
修繕費を見込まずに収支を組むと、突然の支出で赤字になる可能性も。

■ 対策

• 管理会社から定期的にメンテナンス報告を受ける
• 修繕積立金の内容を確認し、将来の負担を把握する
• 設備の寿命を考慮して、年間コストに換算しておく

リンクスのように、販売・管理・修繕を一貫して行う体制がある会社を選ぶと、予防的なメンテナンスが行き届き、突発的な支出を防げます。

“収益を守る”ためには、「稼ぐ」だけでなく「維持する」視点が欠かせません。

5. 売却リスク ー 思った価格で売れないリスク

■ リスクの内容

売却を検討した際、購入時よりも価格が下がっている可能性があります。
景気や金利、エリア需要の変化などが影響します。

■ 対策

• 物件購入時から出口戦略（いつ・どう売るか）を考えておく
• エリアの将来性や開発計画を踏まえて購入する
• 売却時は、複数の会社に査定を依頼し、市場価格を見極める

リンクスでは、販売時と同じスタッフが売却相談・査定・再販売まで一貫して対応。
エリアの相場データを把握したうえで、最も利益を出せるタイミングを一緒に考えます。
「出口まで見据える投資」が、最終的な成果を左右します。

6. 想定外のトラブルリスク ー 入居者・管理トラブルなど

■ リスクの内容

入居者とのトラブル（家賃滞納・夜間騒音など）や、
近隣問題、設備故障など、日常的な対応が発生することがあります。

■ 対策

• 管理会社が入居者対応をどこまで代行してくれるか確認する
• 24時間トラブル対応や家賃保証サービスの有無をチェック
• トラブル発生時の報告体制や対応スピードを重視する

リンクスの管理体制では、入居者とのやり取り・修繕対応・退去立ち会いまですべて自社で一貫対応。
オーナー様の手を煩わせない「安心して任せられる管理」を実現しています。

7. 税金・制度変更リスク ー 法改正や税率変更による影響

■ リスクの内容

不動産投資は、固定資産税や所得税などの税制変更によって収益が変動する可能性があります。
また、減価償却期間や住宅ローン控除の制度が変わることも。

■ 対策

• 税理士や専門家と連携し、最新の税制をチェックする
• 管理会社や販売会社が税務相談に応じてくれるか確認する
• 節税効果だけに頼らず、収益構造そのものを健全に保つ

リンクスでは、提携税理士と連携し、節税から申告までをサポート。
税制変更にも柔軟に対応できるよう、オーナー様ごとに最適な運用プランを提案しています。

8. 天災リスク ー 地震や火災などによる建物被害のリスク

■ リスクの内容

地震・火災・台風などの天災により、建物が損傷・消失してしまうリスクもあります。
特に地震大国である日本では、耐震性の確保は投資物件を選ぶ上で重要な視点です。
建物が被災すると、家賃収入の停止だけでなく修繕費の発生など、運用に影響を及ぼす可能性があります。

■ 対策

マンション経営においては、建物の耐久性や構造の安心がそのまま運用の安定性につながります。

現在流通している分譲マンションの多くは、昭和56年（1981年）に改正された「新耐震基準」を満たしており、震度6〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しない強度が求められています。

実際、平成7年の阪神・淡路大震災では、この新耐震基準で建てられたマンションの98％以上が大きな損傷もなく無事だったというデータがあります。（参考：国土交通省資料）

ご不安な方は、地震保険や火災保険で備えておくと安心です。
立地や建物構造に合わせてプランを選ぶことで、もしもの時もリスクを最小限に抑えることができます。

まとめ｜リスクを「知る」ことが最大のリスク回避

主なリスク	主な対策
空室リスク	エリア選び・管理体制の強化
家賃下落リスク	再開発エリア・需要の強い地域を選ぶ
金利上昇リスク	無理のない返済計画・固定金利の検討
修繕・維持コストリスク	定期点検・修繕積立金の確認
売却リスク	出口戦略を購入時から設計
トラブルリスク	管理会社の対応力・24時間サポート体制
税制・制度変更リスク	専門家との連携・健全な収益設計
天災リスク	新耐震基準を満たした建物を選ぶ・地震保険・火災保険で備える

不動産投資は、リスクを恐れるよりも、正しく理解して備えることが大切です。
そして、投資後も継続的にサポートしてくれるパートナーと組むことで、リスクは「管理できるもの」へと変わります。

リンクスでは、物件の選定から購入後の管理、将来の売却相談まで一貫してサポート。
「大阪中心6区」に特化した地元密着の情報と、実績に裏づけられた管理体制で、
オーナー様の安定した資産運用を支えています。