不動産投資の節税効果とは？｜大阪ワンルームマンションで叶える賢い資産づくり

「不動産投資には節税効果がある」と耳にしたことがある方も多いでしょう。
実際、不動産投資は“資産を増やす”だけでなく、“税金を抑える”という面でも非常に優れた仕組みを持っています。

ただし、節税を目的にするあまり、仕組みを理解せずに始めると本末転倒になりかねません。
この記事では、不動産投資で得られる主な節税効果と、その根拠・仕組み・注意点をわかりやすく解説します。

不動産投資の節税効果は、「経費」と「減価償却」の2つが大きな柱です。
給与所得など他の所得と合算して課税される「総合課税」において、経費が増えるほど課税所得が減り、結果として税金が軽くなります。

こうした支出を適切に経費として申告することで、所得税・住民税の負担を減らすことができます。

建物は時間とともに価値が減少すると考えられます。
この減少分（＝減価償却費）は実際にお金が出ていなくても、帳簿上の経費として扱えます。

たとえば、2,000万円の新築ワンルームマンションを購入した場合、建物部分を1,400万円、土地部分を600万円と仮定します。
RC造（鉄筋コンクリート）の法定耐用年数47年であれば、1,400万円 ÷ 47年＝約30万円／年を毎年経費計上できます。

つまり、現金の支出を伴わない“非課税の経費”が発生し、その分、課税所得を減らすことができるのです。

大阪中心部のワンルームは建物比率が高く（大阪市：令和5年住宅・土地統計調査）、減価償却の効果も出やすい傾向があります。

会社員や医師など、給与所得がある方が不動産投資を行う場合、不動産所得で赤字が出ると、その赤字を給与所得と損益通算できます。

給与所得：600万円
不動産所得：−50万円（経費が収入を上回る）
→ 課税所得は 550万円 に減少

所得税・住民税の負担が軽くなり、結果として節税になります。

特に、ローン利息や減価償却費をうまく活用することで、実際のキャッシュフローがプラスでも“帳簿上は赤字”とすることができ、節税と資産形成を両立できるのが最大の強みです。

不動産投資は、相続税の節税にも大きな効果を発揮します。
現金で持っている資産をそのまま相続すると100％課税対象になりますが、不動産として保有すれば相続評価額を下げられるのです。

つまり、同じ3,000万円でも現金より不動産のほうが実質的に課税対象が減るということ。
さらに家賃収入を得ながら次世代へ資産を残せる点も、大きな魅力です。

不動産投資ローンには通常「団体信用生命保険（団信）」が付帯しています。
オーナーが死亡または高度障害になった場合、残りのローン残高は保険会社が返済します。
つまり、家族には借金のないマンションと家賃収入が残る仕組みです。

生命保険の代わりとして機能しながら、
ローン返済中は経費（利息部分）を計上できるため、
「保険＋節税＋資産形成」という三重のメリットが得られます。

節税効果は短期的な所得圧縮だけでなく、長期的に見ても資産を守る効果があります。

つまり、節税効果は単なる税金対策ではなく、「将来の生活設計を支える仕組み」として機能するのです。

節税効果があるのは事実ですが、「節税したいから買う」という発想は危険です。
税制は将来的に変わる可能性があり、また過度な赤字経営は税務上問題視されることもあります。

不動産投資の本質は、「長期的に安定した資産を持ち、家賃収入を得ながらローンを返す」こと。
節税はあくまで“結果として得られる効果”であるという視点を忘れないことが大切です。