こんにちは、株式会社リンクスNです。今回は、みなさんに、当社の商品企画の責任者Oがどんな物件を投資家の皆さんにご提供しようと考えているのか、その一端を、先日二人で会話しましたので、皆さんに少し、お伝えしたいと思います。当社の投資用物件がどのように企画されているのか、お判りいただけると思います。少しでも伝わりやすくなるよう、Q&A形式にてお送りします。

■投資物件選定の考え方

Q：ひとことで言って、投資物件を選定するうえで、何を重要視していますか？

A：「管理」の良さです。管理の良い物件とは何かというと、長期にわたって賃借してくれるご入居者が具体的に設定できるか、だと思っています。

Q：その「長い間、借りていただける物件」は、どういうものなのでしょう？

A：いろいろなパターンはありますが、一番わかりやすい選別の仕方として、「駅から近い物件」と「駅からそれほど近くない物件」という分別の仕方があると思います。

駅から1～3分くらいの交通機関を使うのにとても便利なマンションは、一定層のみなさんに人気があり、需要が見込めます。もちろん、そのマンションのある同一エリア内では、最高値の家賃になります。

同一エリア内で家賃が割高な物件は、人気はあるのですが、入れ替わりの頻度が高いです。ご入居を決められる賃借者さんは、おそらく、「居住期間は、短い見込みだし、割高でも便利ならいいかな」という判断で入居されるのだと想定されます。また、当社が選定する前からすでに家賃が割高となっている物件は、この先の不動産価値の向上が見込みにくく、投資家の皆さんにキャピタルゲインをご提供する機会が少ないと言えます。

一方、「駅からそれほど近くない物件」。最寄駅から徒歩7～8分くらいの範囲です。私自身が、大阪の中心地にずっと住んでいますので、当社の投資商品の主力である大阪市中心地の道路事情、街並み、人の流れ、街の雰囲気、は、物件の住所を言われただけで、頭にすぐイメージできます。そして、常々心がけていることは、不動産業界のマーケティングではなく、そこに生活する人のことをもっともっと細かく考えた業界のマーケティングを参考にして物件の評価をします。

■他業界のマーケティングを参考にする

Q：他業界のマーケティングを参考にする、というのはどういうことでしょうか？

A：当社の主力商品はワンルームマンションです。ワンルームマンションにお住まいになる人のことを不動産業界以上に考えている業界、それは、まずはコンビニエンスストア業界、そして、スーパーマーケット業界は、投資額も大きく、非常にマーケティング調査に投資しているような気がします。そして、ドラッグストア業界、クリーニング業界、あとは飲食店業界、こんなところだと思います。

Q : 第一に出てきたコンビニエンスストア業界、2番目のスーパーマーケット業界のマーケティングについて参考にしている部分を教えてください。

A：コンビニエンスストア業界のマーケティングについては、まずは、ドミナント戦略と言って、エリアに集中して出店しているかどうか。出展密度が高いエリアは、ワンルームマンションに住みたい人（単身世帯）の人気も高い、と同業界は見ていると言えます。また、コンビニエンスストア業界は、あるエリアに新たに出店をする場合、まずは、フランチャイズ店舗から出店募集を募り、売り上げ好調なら、直営の店舗を出店させる、という戦略を持っている、とみています。

大阪市内で言いますと、関西には比較的後発なセブンイレブンがその戦略をしっかりとっているように感じます。セブンイレブンの直営の出店がある、という情報は、単身世帯の人気の場所としてセブンイレブンが先行投資していると考えます。

次に、スーパーマーケット業界のマーケティングです。「LIFE」は投資意欲が旺盛です。その次が「万代」ですかね。この２つのチェーンは、価格帯もそこそこリーズナブルで、品質も消費者から評価されています。また深夜近くまで営業していますので、周囲にお住いの単身世帯の方たちも、「毎日コンビニで買っていくのも外食するのも、少しは控えたいし、ちょっとは自宅で食べたい」という思いを持っていると思います。ですから、この２系列が新たに出店する、という情報は、単身者が増加していくことが予測されている、と考えます。また、大阪には「玉出」という激安スーパーも有名で人気があります。しかし、当社の主力商品の単身用ワンルームマンションとは少し違う出店戦略と選別しています。

■長く借りてくれる物件の条件

Q : 「スーパー玉出」、たまに行くと面白いですが。(笑) 他に「長い間、借りていただける物件」の条件はありますか？

A：こちらは、不動産業界の最も専門的なノウハウでありますが、「間取り」だと思います。部屋の間取りで重視する部分はいくつかありますが一番は、柱が出ているかどうかです。柱が出ていてももちろん生活動線がとても窮屈になるわけではないのですが、ベッドはテレビを置くときに心理的な部分で少し気になります。長年の商品企画をしてきた経験からですが、柱のでっぱりのない物件は比較的長期の賃貸期間となりやすいです。その他、全体の部屋の形はオーソドックスなものが良いです。オープンキッチンなど、デザイン的に魅力的な物件にも一定層の人気はあります。しかし、これは投資物件と自分の住む物件の選定基準の違いです。玄関からキッチンとトイレ・バスと繋がって、リビングに到達する・・・という長細い昔からある間取りに根強い人気があります。

Q : 投資物件と自分の住む物件の選定基準の違いについてもう少し詳しく教えてください。

A：単身者用のワンルームマンションが当社の主力投資用物件ですが、自分の家として購入する場合との違いは、まずは、特に大阪の場合、利便性です。利便性が少し悪くなっても家賃が割安になれば、割安な物件を選ぶ確率が非常に高いです。次に、上層階か低層階のどちらを選ぶかというと、これは、ほとんど気にしません。ですから、低層階で割安で投資ができるものは需要も高層階と同じだけ計算できるのでメリットがあると言えます。

■築年数の考え方

Q : 築年数についてはどう捉えていますか？

A：中古投資物件市場の人気は5年から10年くらいのものです。一方、ここまでお話してきましたが、エリア、生活の快適性、間取りは、それ以上の建設からそれ以上経っている15年、20年経過しているものであってもよい条件として需要は落ちない場合がありますし、若干、割安な家賃を設定すれば、大阪の単身者需要は十分に取り込めます。レバレッジを活かして、当社にお任せいただいている投資家の皆様には、築年数が経過して長く保有いただくことで、家賃は一定、返済は順調に進み、もとの出資金額を考えれば確実な利回りを創業以来供給できています。

上のグラフは築20年以上の弊社販売物件の家賃上昇率をまとめたものです。多くの物件で投資開始時から着実に家賃が上昇していることがうかがえるかと思います。

■おすすめの投資戦略

Q : 大阪の投資物件の選定戦略は、多面的にわかってきました。このような大阪のワンルームマンション投資市場で、投資家の皆さんに是非、お薦めしたい投資戦略はどのようなものだと言えますか？

A：高額な投資物件を１つだけ購入した場合、ここまでお話して来ましたとおり、圧倒的なその立地についての安定感、将来性が計算できないといけないわけですが、逆にそのような高額な物件が建っていて、安定感、将来性も担保できるようなエリアは割高で、出資金額は高額となる割に利回りは高くなりません。そして、将来性は常に変化があり、保証はありません。やはりポートフォリオ（投資試算の分散化）を考えることをお薦めします。ご自身の融資計画に合わせて、投資先を分散させるためには、1物件当たりの投資金額が明らかになりますが、大阪のワンルームマンションは比較的投資しやすい金額サイズと言えます。そして、投資家としてのご自分の好みを優先させるのではなく、ご自分がお住まいになるわけではないので、「実際にそのワンルームに住む単身者」のことを考えて、物件の選定をしていただきたいです。

Q : 自分の好みを優先させずに他に優先させることはなんでしょう？

A：住む人の属性、タイプが違う物件の複数に投資することをお薦めします。駅に近い物件がお好きということで、複数所有している投資家さんでも、駅に近い物件ばかりに投資をされる方がいらっしゃいます。駅に近い物件は、家賃は高いですが、賃借期間は比較的短いとなると管理コストは少し割高になります。そうすると、投資総額から考えて、このかたの投資利回りは低くなってしまいます。一方、駅に近いもの、駅から遠いけど居住性の良いもの、築年数は高く比較的古い物件だけど利回りが良いもの、そして新築物件・・・といったように、需要の種類が違う物件を複数持てば、投資総額から計算すると利回りは安定し、高めの結果を期待できることが確率論的に言えます。物件価格が総じて高いものばかりを購入せずに安定した利回りを期待できるからです。

■最後に

N : 改めて構造的に商品企画戦略を聞く機会を作れてよかったです。よくわかりました。また、次回、投資物件についての話を聞かせてください。

弊社取り扱い物件にご関心をお持ちいただいた方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。
オンラインでのご相談も承っておりますので、ご都合にあわせて安心してお話しいただけます。

将来に向けてご判断いただくうえで必要な情報を、わかりやすく丁寧にご説明いたします。